Quieres colocar una caseta a 2 m del linde, comprobar que una piscina cabe en el jardín o dibujar el camino hasta la cancela. Todo empieza con la misma pregunta: ¿dónde está de verdad el linde de la parcela y cuánto mide?
Tienes tres fuentes a mano: el plano catastral, la foto aérea y tus propias medidas. Una cuarta, el plano de un topógrafo, es la más fiable cuando existe. Cada una tiene sus fallos. La idea de esta guía es conocerlos, para usar la fuente adecuada para cada pregunta.
El plano catastral: lo que dice y lo que no
El Catastro es ante todo una herramienta fiscal: identifica los inmuebles y sus titulares para impuestos como el IBI. Su plano muestra la forma de las parcelas, su referencia y las construcciones principales.
- En casi toda España lo lleva la Dirección General del Catastro. En la Sede Electrónica del Catastro puedes consultar gratis y sin identificarte la cartografía y los datos no protegidos de una parcela, buscándola por dirección, por referencia catastral o, en rústica, por polígono y parcela. La referencia catastral aparece en el recibo del IBI. La consulta descriptiva y gráfica te da en PDF el croquis de la parcela y sus datos.
- En el País Vasco y Navarra, el catastro lo llevan las diputaciones forales y el Gobierno de Navarra: la Sede Electrónica del Catastro no cubre esos territorios y hay que ir a su propio servicio.
Lo que el plano catastral no hace:
- No prueba el linde. Si hay desacuerdo con un vecino, lo que cuenta es un deslinde hecho a partir de los títulos de propiedad, con un topógrafo, no la línea del Catastro.
- No es igual de preciso en todas partes. Muchos planos vienen de levantamientos antiguos, redibujados y luego digitalizados. Diferencias del orden de un metro con la realidad no son raras, a veces más en suelo rústico.
- Su superficie no es una medición. La superficie catastral puede no coincidir con la de la escritura ni con la real. Para una compraventa, cuentan la escritura, el Registro de la Propiedad y, si existe, una medición del topógrafo.
- No siempre está al día. Una ampliación reciente, una caseta o una segregación pueden faltar.
Sigue siendo muy útil para la forma general de la parcela, los ángulos, la orientación y la posición de los vecinos.
El plano del topógrafo: la referencia
Si tienes un levantamiento topográfico, un plano de deslinde o un plano de replanteo hecho por un topógrafo, es tu mejor fuente para los lindes. Da cotas medidas, a veces coordenadas, y la posición de los mojones.
Búscalo entre los papeles de la compra, en el proyecto de la casa o pregúntale al vendedor. Para un proyecto cerca del linde, sea una caseta, un carport o una ampliación, encargar un levantamiento sale más barato que un conflicto con el vecino.
| Fuente | Quién la hace | Para qué es fiable | Límite principal |
|---|---|---|---|
| Levantamiento o deslinde | Topógrafo | Lindes, cotas, mojones | No siempre existe |
| Plano catastral | Administración tributaria | Forma general, referencia, vecinos | Precisión variable, no prueba el linde |
| Ortofoto | IGN, comunidades autónomas | Posición de la casa, los árboles, los caminos | Aleros, sombras, árboles que tapan |
| Planos del proyecto | Arquitecto | Medidas de la casa | Lo construido puede diferir |
| Tus medidas | Tú | Medidas precisas de lo que ves | Todo lo que no alcanzas |
La ortofoto: una foto a escala, con sus trampas
Una ortofoto es una foto aérea corregida y ajustada a unas coordenadas: cada píxel corresponde a una superficie conocida en el terreno. Por eso se puede dibujar directamente encima, a escala.
En España, la referencia es el PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea) del Instituto Geográfico Nacional. Puedes verlo en el visor IBERPIX y descargarlo en el Centro de Descargas del CNIG. El IGN permite reutilizarlo con una licencia compatible con CC BY 4.0, citando la fuente. Varias comunidades autónomas publican además sus propias ortofotos. No están integradas en Architektor: puedes hacer una captura, importarla como un plano y calibrarla (ver más abajo), respetando sus condiciones de uso.
Lo que usa Architektor. En Bélgica, las ortofotos oficiales: la del SPW (Servicio Público de Valonia) y la de Digitaal Vlaanderen para Flandes y Bruselas. En el resto de países, España incluida, usa las imágenes de satélite de Esri, a menudo menos nítidas, y baja solo el nivel de detalle cuando falta imagen. Escribes tu dirección y la imagen se coloca a escala real.
Las trampas que hay que conocer:
- El alero del tejado. Desde el cielo se ve el tejado, no los muros. Una casa con 50 cm de alero parece 1 m más ancha y más larga de lo que es.
- Los edificios que se inclinan. Salvo en las ortofotos llamadas «verdaderas», un tejado aparece algo desplazado respecto al pie de los muros, más cuanto más alto es el edificio y más lejos está del centro de la toma.
- Los árboles y las sombras tapan las vallas y deforman los contornos.
- La fecha de la foto. Un seto arrancado o una caseta construida después del vuelo no aparecen.
La buena forma de usar la ortofoto: para situar las cosas (la casa en la parcela, los árboles, el camino), no para medirlas. Las medidas salen de tu cinta o del topógrafo.
Medir tú mismo
Para la casa, la guía dibujar el plano de tu casa detalla el método. Para la parcela, bastan unas cuantas técnicas:
- Mide en horizontal. En un terreno en pendiente, una cinta apoyada en el suelo da una longitud de más. Tensa la cinta en horizontal, por tramos si hace falta. Un medidor láser mide en línea recta, pero necesita un objetivo.
- Triangula lo que no puedes alinear. Para situar un árbol, mide su distancia desde dos esquinas de la casa: por ejemplo, 7,20 m desde la esquina noreste y 9,80 m desde la esquina sureste. Solo hay un punto del jardín que cumple las dos distancias.
- Comprueba los ángulos rectos con la regla 3-4-5: 3 m en un lado, 4 m en el otro, y la diagonal debe medir 5 m. Con 6, 8 y 10 m, la precisión es mejor.
- Parte de los mojones cuando los encuentres. Un mojón suele ser un hito de piedra o de hormigón, o una marca metálica, a veces enterrado unos centímetros al pie de una valla.
- No te fíes del GPS del móvil para un linde: un error de varios metros es normal.
Ejemplo. El Catastro da un fondo de parcela de 15 m. Tú mides 14,62 m entre los dos postes de esquina de la valla. Los dos valores son verosímiles: puede que la valla no esté sobre el linde, o que el Catastro sea aproximado. Sin plano de topógrafo, dibuja lo que has medido, escribe «linde catastral: 15 m» en el campo Notas y deja la pregunta abierta para cualquier proyecto cerca del linde.
Calibrar un plano importado
Una consulta descriptiva y gráfica del Catastro, un plano de topógrafo, un plano del arquitecto o una captura de ortofoto se ponen a escala en dos clics en Architektor:
- Importa el documento: una imagen (JPG, PNG) o un PDF, desde los planos de fondo.
- Haz clic en dos puntos cuya distancia real conozcas y escribe esa distancia. La imagen queda a escala.
- Ajusta la posición y la rotación: desbloquea el fondo para moverlo con el ratón y ajusta su rotación en grados para alinearlo con la casa o con la foto aérea. Baja su opacidad para ver lo que hay debajo.
- Comprueba una tercera cota con la herramienta Medir (tecla M). Si falla por más de unos centímetros, empieza de nuevo con otros puntos.
La elección de los dos puntos lo cambia todo. Tómalos lo más alejados posible entre sí. Un error de clic de 2 píxeles en una distancia de 200 píxeles es un 1 % de error, es decir, 30 cm en una parcela de 30 m. En 1000 píxeles, el mismo error ya solo son 6 cm.
Algunas trampas:
- La escala impresa («1:1000») ya no vale nada después de escanear o de imprimir «ajustado a la página». Calibra sobre una cota o sobre la barra de escala del documento, nunca sobre la escala escrita.
- Una foto del plano hecha con el móvil, aunque esté bien encuadrada, se deforma por la perspectiva. Escanéalo, o fotografíalo perfectamente plano y desde la vertical.
- Un escaneado puede estar algo estirado en un sentido. Comprueba una cota en cada dirección.
Combinar las fuentes en tu plano
En la práctica, se superpone todo:
- La foto aérea como fondo, para situar la casa y la parcela en su contexto.
- El plano catastral o el del topógrafo, importado y calibrado, con la opacidad reducida.
- El límite de la parcela, trazado con la herramienta Zona y el tipo «Límite de parcela», siguiendo a ser posible el plano del topógrafo, y si no, el Catastro corregido con tus medidas. La superficie aparece en m² y en áreas.
- La casa, dibujada a partir de tus medidas y colocada sobre la foto alineando el pie de los muros, no el borde del tejado.
Apunta el origen de cada linde en el campo Notas: «deslinde 2019», «Catastro», «valla medida». El día que prepares una caseta o un carport a 2 m del linde, sabrás cuánta confianza merece esa línea. Para el paso siguiente, la guía diseñar el plano de tu jardín parte precisamente de este levantamiento.